دانلود رایگان مقاله بهینه سازی شفافیت و افشای اطلاعات برای کاهش مدت زمان گرفتن حق عبور از روی ملک

چکیده

         هر گونه تاخیر در فرآیند صحیح  (ROW) می تواند منجر به تاخیرهای زیادی در مرحله ساخت و ساز شود. این مقاله عوامل فاکتورهایی را که موجب افزایش تعداد موارد محکومیت و به تبع آن تاخیر در فرآیند استخراج ROW در می سی سی پی شده است را بررسی می کند. رفع برخی از عوامل تاخیری امکان پیشرفت هدفمند را برای کاهش محکومیت و افزایش سرعت فرآیند کسب فراهم خواهد کرد. با استفاده از نظرسنجی از متخصصین و تجزیه و تحلیل های قبلی، موارد محکومیت، شفافیت و فقدان افشای قیمت در رکورد عمومی می سی سی پی  به عنوان عوامل مهمی که موجب تاخیر در فرآیند گرفتن ROW شد، شناسایی شد. عوامل شناسایی شده که موجب تأخیر خرید در وزارت حمل و نقل می سی سی پی شد و نتایج حاصل از بررسی ها برای توسعه یک فرآیند توصیه شده جدید، تغییر قانون دولت برای کاهش تعداد محکومیت ها، افزایش تعداد قطعه های دریافت شده از طریق مذاکره و افزایش بهره وری کلی روند فرآیند گرفتن ROW مورد استفاده قرار گرفت. روند جدید توصیه شده بر روی یک پروژه فعال شامل 32 قطعه اعتبار دهی شد که در آن 10 (31٪) قطعه زمین برای محکوم شدن، مورد تایید قرار گرفتند. با استفاده از این فرآیند جدید، تنها یک قطعه زمین (3٪) محکوم شد و 9 قطعه زمین دیگر (28٪) از محکومیت معاف شدند. این روند جدید، با کاهش موارد محکومیت احتمالی و افزایش مذاکرات و روند کلی کسب، به طور قابل ملاحظه ای مدت زمان گرفتن ROW را کاهش داد. فرآیند جدید  برای سیاست ها و روش های خرید هر شرکت حمل و نقل ساده و قابل استفاده است.

مقدمه

           فرایند کسب حق گرفتن ملک  (ROW) نه تنها یک مسئله اقتصادی است که باید به موقع اجرا شود، بلکه یک مسئله اجتماعی نیز محسوب می شود. این موضوع مربوط به مسائل مرتبط با نیاز عمومی و حقوق مالکیت است .(Aleithawe 2010) توانایی بدست آوردن ROW برای پروژه های ساختمانی بزرگراه به صورت به موقع، کلید اصلی اجازه دادن به یک پروژه ساختمانی بزرگراه برای شروع ساخت و ساز در یک برنامه تایید شده می باشد. ویژگیهای مورد نیاز برای ساخت و ساز و یا پروژه های بهبود حمل و نقل در هر اندازه، شکل و مکان ظاهر میشوند، و هر کدام با چالش های خاصی همراه است. یک پروژه واحد معمولا قطعه های زیادی از زمین مورد نیاز است که صاحبان مختلفی دارد؛ هر قطعه برای اطمینان از اتمام پروژه باید گرفته شود. تاخیر پروژه اغلب به علت مشکلات رایج با ROW است که موجب لغزش برنامه و افزایش هزینه می شود. محکومیت، فرآیند استفاده از مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی از طریق قدرت حوزه ، نمونه ای از این مورد است (Aleithawe 2010) . روش ها می توانند این تاخیر را کاهش دهند.

             انتقال در فرآیند کسب، جزء مهمی برای هر تلاش برای افزایش بهره وری عملیاتی و کاهش زمان لازم برای کسب ROW می باشد. اصطلاح "شفافیت" مرجع گسترده ای برای موضوع های چندگانه در فرایند کلی استخراج است که توسط افشای قیمت ها برجسته شده است که پیامدهای قابل ملاحظه ای برای ارزیابان ارزیابی ارزش بازار و هم چنین صاحبان املاک دارد. 

              مقررات فدرال مستلزم آن است که پیشنهاد جبران خسارت به صاحبان املاک کمتر از ارزیابی مورد تایید نباشد. تحت قوانین قانون فدرال املاک مالکیت واقعی سال 1970 [قانون یکنواخت؛ اداره امور بزرگراه فدرال (FHWA) 1971، ارزیابی کننده است که شخصا جزئیات معاملات املاک و مستغلات (فروش مشابه) را با یک طرف معامله (فروشنده، خریدار، وکیل، وکیل، یا وام دهنده) تایید کند. بنابراین، هر فرد ارزیاب، به ویژه در یک منطقه روستایی از ایالت، باید یک شرکت کننده معامله را متقاعد کند که اطلاعات خاصی درباره معامله، به ویژه قیمت فروش، را به او ارائه دهد. وضعیت می سی سی پی به عنوان یک وضعیت افشاء نشده (یکی از موارد عدم توافق باقی مانده) بدین گونه است که قیمت فروش در بخش معامله یا سایر بخش های عمومی ثبت نشده است. از لحاظ تاریخی، فرایند استاندارد در وزارت حمل و نقل می سی سی پی (MDOT) برای ارزیابی کننده  جمع آوری اطلاعات اخیر در  دادگاه محلی و تماس با خریداران یا فروشندگان و درخواست اطلاعات در مورد معامله، مانند قیمت فروش، شرایط اموال، و زمان به فروش رفتن بوده است. این همواره یک فرایند وقت گیر است که فرآیند گرفتن زمین را به تأخیر انداخته است. 

            این مقاله یک فرایند را برای کاهش موارد محکوم پروژه های جدید ROW در شرایطی شبیه به مواردی که در مواجهه با MDOT وجود دارد، پیشنهاد می کند.

پیش زمینه

             یک مطالعه برای شناسایی عوامل موثر در تاخیر در فرآیند گرفتن ROW در MDOT انجام شد. در میان مجموعه ای از پروژه های ساختمانی بزرگراه (4778 قطعه در 35 پروژه)، تجزیه و تحلیل آماری، تعداد قطعه ها، قطعه هایی که توسط محکومیت به دست آمد، و تعدادی از تجدید نظر در پروژه تکمیل شده به طور قابل توجهی با افزایش مدت زمان مرتبط از فرآیند کسب ROW گنجانده شده است. محکومیت فرایند مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی  از طریق قدرت حوزه برجسته است Aleithawe 2012)). 

             مطالعات دیگر به دنبال شیوه های ابتکاری برای تسریع تحویل اکتساب برای ROW در توسعه پروژه بود. به عنوان مثال، 36 شرکت به یک نظرسنجی دقیق از مدیران و مدیران ROW در تمام 50 ایالت پاسخ داد (واترز 2000). در این بررسی چندین عامل کمک کننده شناسایی شد. سی و شش درصد مسائل مربوط به هماهنگی بین عناصر سازمانی را به عنوان عامل اصلی در تاخیر گرفتن برشمردند. بیش از نیمی از 36 متقاضی بررسی (58٪) نشان دادند که مسائل خارج از کنترل مدیریت آژانس های حمل ونقل دولتی، مانند قوانین و سیاست های عمومی، موجب تاخیر در کسب ROW می شود. بعضی از ایالت ها روش های جابجایی دیگری را پیشنهاد کرده اند، مانند واسطه، برای رسیدن به حل و فصل دوستانه و جلوگیری از محکومیت و تأخیر آن. میانجیگری داخلی پیش از محکومیت، مورد استفاده قرار می گیرد. نتایج این بررسی نشان داد که 33٪ از پاسخ دهندگان قوانین حوزه برجسته (محکومیت) را به عنوان مانعی برای بهبود تحویل ROW تعیین کرده اند. زمان مجاز برای صاحب اموال برای در نظر گرفتن پیشنهاد آژانس دریافت کننده بر نرخ محکومیت تاثیر می گذارد: طول مدت زمان بیشتر منجر به محکومیت بیشترمیشود .(Waters 2000)  FHWA توصیه می کند که قبل از شروع مراحل قانونی یا محکومیت، مراحل اداری و سایر تکنیک ها مورد توجه قرار گیرد (FHWA 2002). تاخیر در طراحي عاملي بود كه تمام 36 كشور پاسخ دهنده به نظرسنجی آن را به عنوان مشكلات عمده در طول مدت اجراي ROW شناسايي كردند. با توجه به این نظرسنجی، هماهنگی فعال با کارکنان ROW در میان تیم های طراحی در مرحله توسعه پروژه به بهبود کیفیت قابل توجهی در فرایند ROW کمک کرده است.

             هاکی (2005) قوانین کلیدی ROW را در همه ایالت ، با تاکید بر قوانین کسب املاک و مستغلات مورد بررسی قرار داد. این مطالعه مسائل مربوط به فرآیند کسب را مشخص می کند، از قبیل: (1) قوانین ایالتی که ROW را به مالکیت خصوصی دولتی می رسانند و اصلاحاتی که به طور قابل توجهی بر روند فرایند ROW تأثیر می گذارد؛ (2) قوانین و مقررات فدرال برای خرید اموال برای پروژه های سرمایه گذاری شده توسط فدرال؛ و (3) بهترین شیوه ها و استراتژی ها در طول فرآیند کسب. هاکی خاطرنشان کرد که برای بهبود فرایند کسب ROW ایالات متحده، ویژگی های زیست محیطی، اجتماعی، اقتصادی و سیاسی هر ایالت باید در نظر گرفته شود. اگرچه هر ساله پروژه های مختلفی به دست میآید، قوانین ایالتی و فدرال که محدودیت فعالیتهای خرید را دارند، به آرامی تکامل پیدا می کنند. او همچنین اشاره کرد که نیاز به تغییر قانون برای ارتقاء شفافیت برای ایجاد اعتماد بین صاحبان املاک و دولت است. حکیمي نتيجه گرفت که تغييرات مناسب با افزايش سرعت فرآيند کسب، هزینه ها را به حداقل ميرساند.

            علاوه بر این، در می سی سی پی، قیمت داده های معامله در املاک و مستغلات به طور قابل ملاحظه ای توسط هیئت مدیره محلی از realtors در سراسر کشور از طریق سیستم پایگاه داده خدمات چندگانه (MLS) کنترل می شود.

Abstract

          Any delays in the right-of-way (ROW) acquisition process can lead to major delays in the construction phase. This paper examines the factors that have contributed to higher numbers of condemnation cases and, by extension, to delays in the ROW acquisition process in Mississippi. Addressing some of the delay factors will allow targeted improvements to reduce condemnation cases and speed the acquisition process. By using a survey of practitioners and previous analyses, condemnation cases, transparency, and Mississippi’s lack of price disclosure in the public record were identified as significant factors that contributed to delays in the ROW acquisition process. The identified factors that contributed to acquisition delays at the Mississippi Department of Transportation and the survey results were used to develop a new recommended process, changing the state law to reduce the number of condemnations, increase the number of parcels acquired through negotiation, and enhance the overall efficiency of the ROW acquisition process. The recommended new process was tested and validated on an active project that contained 32 parcels in which 10 (31%) parcels were considered for condemnation. Using this new process, only one parcel (3%) was condemned and the other nine parcels (28%) were prevented from condemnation. This new process significantly reduced the duration of ROW acquisition by reducing potential condemnation cases and enhanced the negotiation and the overall acquisition process. The new process is simple and readily applicable for the acquisition policies and procedures of any transportation agency.

Introduction

          The right-of-way (ROW) acquisition process is not only an economic issue that needs to be executed in a timely manner, but also a socially sensitive issue. It concerns matters of public need and property owner rights (Aleithawe 2010). The ability to acquire the ROW for highway construction projects in a timely manner is the primary key to allowing a highway construction project to begin construction on an approved schedule. Properties needed for transportation construction or improvement projects come in all sizes, shapes, and locations, and each comes with specific challenges. A single project usually has many parcels of land that are needed from different owners; each parcel must be acquired to ensure completion of the project. Project delays often occur because of common difficulties with ROW acquisition that cause schedule slippage and cost increases. Condemnation, the process of taking private property for public use through the power of eminent domain, is an example of this (Aleithawe 2010). Methods are needed to reduce those delays.

           Transparency in the acquisition process is a critical component for any effort at increasing operational efficiency and reducing the time required for ROW acquisition. The term “transparency” is a broad reference to multiple concerns within the overall acquisition process, highlighted by price disclosure, which has substantial implications for the appraisers performing market value appraisals in addition to property owners.

              Federal regulation requires that the offer of just compensation to the property owners not be less than the approved appraisal. Under regulations of the Federal Real Property Acquisition Polices Act of 1970 [Uniform Act; Federal Highway Administration (FHWA) 1971], the appraiser is required to personally confirm details of real estate transactions (comparable sales) with a party to the transaction (seller, buyer, attorney, broker, or financier). Therefore, any appraiser seeking information on a sale, especially in a rural area of the state, must persuade a transaction participant to provide him or her with specific information about the transaction, primarily the sales price. Mississippi’s status as a nondisclosure state (one of the remaining nondisclosure states) means that the sales price is not required to be disclosed in the transaction deed or any other part of the public record. Historically, the standard process at the Mississippi Department of Transportation (MDOT) was for the appraiser to collect recent sale deeds at local courthouses and to contact buyers or sellers and request information on the transaction, such as sales price, condition of the property, and time it took to sell. This has always been a time-consuming process that has delayed the acquisition process.

            This paper proposes a process to reduce condemnation cases of new ROW acquisition projects under circumstances similar to those faced by MDOT.

Background

             A study was conducted to identify the factors that contributed to the delay in the ROW acquisition process at MDOT. Among a set of completed highway construction projects (1,478 parcels included in 35 projects), statistical analysis identified the number of parcels, the parcels that were acquired by condemnation, and the number of revisions in the completed project to be significantly associated with increasing the duration of the ROW acquisition process. Condemnation is the process of taking private property for public use or purpose through the power of eminent domain (Aleithawe 2012).

            Other studies sought innovative practices to accelerate the acquisition delivery for ROW in project development. For example, 36 agencies responded to a detailed survey of ROW administrators and managers in all 50 states (Waters 2000). Several contributing factors were identified in the survey. Thirty-six percent listed coordination issues between organizational elements as a primary factor in acquisition delay. More than half of the 36 survey respondents (58%) indicated that issues outside of the control of the state transportation agency management, such as legislation and public policy, contribute to ROW acquisition delays. Some states have found alternative settlement methods, such as mediation, to be useful in reaching amicable settlements and avoiding condemnation and its delays. Mediation is used internally before condemnation procedures are initiated. The survey results showed that 33% of the respondents identified eminent domain laws (condemnation) as a barrier to improving ROW delivery. The time allowed for the property owner to consider the acquiring agency’s offer impacts condemnation rates: longer time spans result in higher condemnation rates (Waters 2000). The FHWA recommends that administrative settlements and other techniques be considered before initiation of legal procedures or condemnation (FHWA 2002). Late design and revisions to design plans was a factor that all 36 states survey respondents identified as major concern in the duration of ROW acquisition. Active coordination with ROW staff among design teams in the project development phase resulted in significant quality improvements to the ROW acquisition process, according to the survey.

           Hakimi (2005) examined key ROW laws in all states, with emphasis on real estate acquisition rules. This study identified matters impacting the acquisition process, such as: (1) state laws that address ROW governmental acquisition of private property and those amendments that significantly influence the ROW acquisition process; (2) federal laws and regulations applicable to the acquisition of properties for federally funded projects; and (3) best practices and strategies during the acquisition process. Hakimi noted that, to improve the US ROW acquisition process, the environmental, social, economic, and political characteristics of each state should be considered. Although different project corridors are acquired every year, state and federal laws constraining acquisition practices tend to evolve slowly. He also noted the need for law changes to promote transparency to build trust between property owners and the government. Hakimi concluded that appropriate changes would minimize cost by expediting the acquisition process.

          A lack of transparency occurs when critical information is not readily available to the parties involved in the process. This lack of public information can affect both sides of the acquisition process. When an appraisal report is not available to a landowner, or there is a lack of real estate price disclosure, it injects uncertainty into the mix. Uncertainty typically creates time delays and additional costs, inconveniencing state agencies and property owners alike. Therefore, when sales information is not publicly accessible, the entire acquisition process is delayed. Such is the case in nondisclosure states (Aleithawe 2009). In those states that do have transaction price disclosure, there is state law requiring the transaction price to be declared at the time the deed is recorded. Mississippi is a nondisclosure status state, one of a few (Mississippi, Texas, Montana, North Dakota, Indiana, Utah, and Wyoming) remaining in the US (Setzer 2007). Additionally, in Mississippi, real estate transaction price data are substantially controlled by the local boards of realtors across the state through the Multiple Listing Service (MLS) database system.

چکیده

مقدمه

پیش زمینه

روش شناسی

نتایج

مصاحبه ها

تجزیه و تحلیل توصیفی و رگرسیون

نتایج نظرسنجی آنلاین

بحث

روند توصیه شده

نتیجه گیری

منابع

Abstract

Introduction

Background

Methodology

Results

Interviews

Descriptive and Regression Analysis

Online Survey Results

Discussion

Recommended Process

Conclusion

References