دانلود رایگان مقاله تامین مالی بازسازی های شهری

چکیده

         سرمایه گذاری های بخش خصوصی از طریق مشارکت، PFI و یا دیگر مکانیزم ها یکی  از بهتری های بسیار مهم در فرآیند های بازسازی شهری می باشد. تا به امروز تحقیقات کمی در رابطه با درک بخش خصوصی، دلایل مشارکت در بازسازی های شهری و رابطه بین بخش خصوصی و عمومی ارائه شده است. این مقاله بر اساس چهار مباحثه در گروه های کنترل با عوامل دخیل در فرآیند بازسازی می باشد. تفسیر،که نوعی از دیدگاه های کیفی می باشد، چهار طرح اصلی را در این مباحثه ها بررسی میکند که اصطلاحا منطق های سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازسازی های شهری هستند؛ سیاست هایی را بررسی می کند که برای تشویق بخش خصوصی برای  سرمایه گذاری مورد استفاده قرارمی گیرند؛ تامین مالی در بازسازی های شهری را بررسی می کند؛ و موضوع کاهش ریست را ارزیابی می کند.

مقدمه

         به عنوان یک بخش داخلی از فرآیند بازسازی شهری، نقشی است که توسط بخش خصوصی از نظر تحریک توسعه املاک و سرمایه گذاری ها در آن بخش شکل می گیرد. استفاده از سرمایه در بازسازی ها باعث شکل گیری سوال در رابطه با دسترسی به تامین مالی و مقیاس خاص توسعه، وابستگی بیشتر بر روی بخش خصوصی و تعامل با آن می شود. اما، از نقطه نظر بخش خصوصی ، این درک وجود دارد که پروژه های بازسازی شهری ریسک بالایی دارند زیرا اطلاعات کمی در رابطه با ارزش دارایی ها وجود دارد که با در نظر داشتن نیاز برای گسترش تامین مالی، ممکن است باعث از دست رفتن فرصت های دیگر شود.

         تمرکز مجدد بر روی سیاست های شهری در دهه 1990 مرتبط با تغییر در تمرکز بر روی بازسازی ها بر اساس املاک به سمت دستور کار مشارکت گسترده تر با تمرکز بر روی منافع اجتماعی می باشد که این موضوع به صورت نمونه در چالش های شهری و بودجه بازسازی  منفرد (SRB) دیده می شود. در حالی که هر دوی این برنامه های مبتکرانه بر اساس مفاهیم مناقصه ای مشخص شده اند، یک طرح اصلی در مورد اول نیاز به یک سازمان برای شکل دادن به یک مشارکت موثر با بخش خصوصی، سازمان های داوطلبانه و گروه های اجتماعی می باشد- فلسفه ای که بر اساس تاکید مورد دوم بر روی نقش جوامع محلی تقویت شده است. این رویکرد بر اساس برنامه مسیر رو به جلو (DETR 1997) تعیین شده و نشان دهنده یک تمرکز قوی تر بر روی ابعاد اجتماعی بازسازی  های شهری می باشد. رویکرد جامع نیز در گزارش کارگروه شهری (1999a) قابل مشاهده می باشد که این گزارش از بازسازی های شهری موفق پشتیبانی می کند که بر اساس رهبری های محلی دموکراتیک، مشارکت عمومی و استفاده از تامین مالی عمومی برای جذب سرمایه گذاری خصوصی، ایجاد شده اند. در این زمینه نقش پایدار تامین مالی از بخش خصوصی برای برنامه هی موجود همراه با آژانس های توسعه منطقه ای (RDAها) به عنوان یکی از المان های اساسی برای تحقق بازسازیهای موثر شهری دیده می شود. جذب تامین مالی موثر از طرف بخش خصوصی یکی از چالش های اصلی برای دولت می باشد زیرا موانعی در نظر نهاد ها و عوامل غیر سرمایه گذاری در بازسازی های شهری وجود دارد.

         نیاز برای بازسازی های موثر شهری نشان دهنده نقش اقتصادی بسیار  مهمی است که توسط شهرهای انگلستان امروز ایفا می شود. در سال 1991 نواحی شهر میزبان 90% از کل جمعیت و 91% از خروجی اقتصادی و 89% کل مشاغل بود. حفظ و بهبود رشد اقتصادی در شهر ها و شهرستان ها ، اهمیت بسیار زیادی برای عملکرد رقابتی کی کشور به صورت کلی دارد. کاهش و زوال فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی در نواحی داخلی شهر ها در طول سه دهه گذشته همراه با افزایش رشد حومه شهر باعث شکل گیری فشار برای بازسازی های موثر شهری همراه با افزایش علاقه نسبت به مدیریت شهری به عنوان یک بخش بحرانی در بازسازی محیط رقابتی اقتصادی، توسعه پیدا کرده است. کاملا مشخص شده در صورتی که این اهداف محقق شود، نیاز برای افزایش  مشارکت بین بخش های عمومی و خصوصی وجود دارد. اما، با وجود گستردگی مقالات در زمینه بازسازی شهری، دانش نسبتا کمی در رابطه با ماهیت سرمایه گذاری های بخش خصوصی وجود دارد و عوامل مرتبط با این فرآیند و شرایط که سرمایه گذاری ها تحت آن رخ میدهند، به خوبی مورد ارزیابی قرار نگرفته اند.

          این مقاله تحقیقات انجام شده توسط نویسنده های مختلف را بررسی می کند که بودجه این تحقیقات توسط بنیاد جوزف رونتری تامین شده است. این مقاله شامل تحلیل سرمایه گذاران و عوامل غیر سرمایه گذاری در بخش بازسازی شهری در بعضی از شهرهای بزرگ بریتانیا می باشد .این مقاله بعضی از یافته های کیفی را بررسی می کند که از تحقیقات نشات گرفته است و به صورت خاص بر اساس شواهدی است که در یک سری از گروه های تمرکز به دست آمده است که این گروه های تحقیق و ارزیابی در منچستر، نیوکاسل، و لندن برگزار شده اند و هدف آن ها نیز بررسی کردن درک شرکت کننده ها نسبت به کارایی تامین مالی از بخش خصوصی در بازسازیهای شهری بوده است. در حالی که این گروه های تمرکز یکی از تکنیک های مورد قبول در بسیاری از محیط های تحقیقاتی هستند، کاربرد آن ها تا کنون در زمینه برنامه ریزی بیشتر مرتبط با موضوعات سیاسی اجتماعی بوده است نه توسعه و یا موضوعات مرتبط با سرمایه گذاری. در این زمینه این تحقیق یک دیدگاه بسیار مهم در رابطه با ابعاد رفتاری افرادی ارائه می کند که در بازسازیهای شهری فعالیت دارند.

         مطابق با ملاحظات نظری که در زمینه اجرای گروه های تمرکز  باید در نظر گرفته شود، این تحقیق شامل یک سری از این جلسه ها بود که به صورت کلی منجر به شکل گیری نه جلسه شد. برنامه راهبردی مورد استفاده برای هر کدام از این مکان ها شامل یک گروه بخش عمومی و نماینده هایی از دولت محلی و مرکزی، شرکت های توسعه شهری و دیگر سازمان ها می باشد. گروه بخش خصوصی نیز شامل توسعه دهنده ها، سرمایه گذاران، تامین کنندگان مالی، عوامل و ساکنین می باشد. یک گروه ترکیبی متشکل از نماینده های هر دو بخش یعنی بخش خصوصی و عمومی نیز در این ارزیابی ها بررسی شد تا بتوان ارتباط بین نظرات و موضوعات مرتبط با تامین مالی بازسازی های شهری را بررسی کرد.

          این مقاله طرح های اصلی گروه تمرکز را بررسی میکند و موضوعات اساسی مانند سرمایه گذاری های بخش خصوصی، مکانیزم های سیاسی، تامین مالی برای بازسازی های شهری و ریسک را بررسی می کند. جمع بندی های این مقاله در رابطه با موثر ترین مکانیزم ها برای جذب تامین مالی بخش خصوصی برای بازسازی های شهری و به صورت خاص شرایط مناسب برای سرمایه گذاری بخش خصوصی و کاهش ریسک، ارائه می شود.

جذب کردن سرمایه گذاری های املاک برای مکان های بازسازی شهری

          در بازارهای املاک حساس، که بازسازی های شهری یک نمونه از همین بازار ها می باشد، بخش خصوصی نسبت به سرمایه گذاری بسیار با احتیاط عمل می کند که بخصوص زمانی که سطح درآمد و رشد سرمایه احتمالا محدود در نظر گرفته می شود. در حالی که فرآیند برنامه ریزی معمولا برای پیش گیری و یا کاهش توسعه پیرامونی شهرها انجام می شود، اما سیاست های مثبت تری مورد نیاز می باشد تا بتوان عوامل ریسک در بازسازی شهری را کاهش داد. معمولا، این نواحی توسط بخش های خصوصی به عنوان نواحی با ریسک بالا و عدم قطعیت در نظر گرفته می شوند. بازسازی های شهری باید یک بازگشت سرمایه مناسب برای سرمایه گذاری ها را نشان دهد و با استفاده از استفاده از پیش نیازهای سرمایه گذاری از منابع عمومی، باعث به دست آوردن سرمایه گذاری های گسترده تر شود.

          نیاز برای بعضی از حالت های مداخله بخش عمومی، روشی که مورد استفاده قرار می گیرد و نقش های بخش خصوصی و عمومی در مدت 20 سال گذشته به صورت گسترده مورد ارزیابی قرار گرفته است. در واقع پیش زمینه یک سری از معیارهای بازسازی بسیار دقیق، به هدف بررسی این موضوعات بوده است که می توان ریشه آن ها را در سال های 1977 در مقاله ای مرتبط با سیاست های قسمت های مرکزی شهر ها مشاهده کرد. در دهه 1980،شرکت های توسعه شهری (UDC ها) مسئول بازسازیهای شهری بودند. اما در اوایل دهه 1990، تغییر تمرکز در سیاست های شهری باعث شد که یک دستور کار گسترده تر در زمینه بازسازی های شهری در نظر گرفته شود که نمونه آن در چالش های شهری، SRB و دیگر برنامه های مشارکت انگلیس دیده می شود. این برنامه ها به عنوان برنامه هایی در نظر گرفته می شوند که تاثیر محسوسی را از طریق توسعه استفاده از مشارکت موثر در بازه مختلفی از نهاد ها و سازمان ها، بر روی سیاست های شهری داشته اند : این برنامه ها از استراتژی ها و دپارتمان های تامین بودجه مختلف استفاده کرده اند؛ از رویکرد های منطقه ای استفاده کرده اند؛ ابعاد اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی در زوال شهری را بررسی کرده اند و بر روی اهمیت نظارت و ارزیابی هزینه کرد ها ، تاکید کرده اند. این طرح ها زیر لایه سیاست های دولتی را ایجاد کردند که این موضوع در یک مقاله مباحثه ای با نام مسیر رو به جلو برای بازسازی (1997) به صورت کامل بررسی می شود. این مقاله در واقع بر روی نیاز برای یک رویکرد راهبردی تمرکز دارد؛ یعنی یک مشارکت موثر و هماهنگی بین منابع هدف و متمرکز، رقابت و نتایج و تضمین ارزش برای پول و کاربردهای بهتر برای مکانیزم های مالی و غیر مالی.

Abstract

         Private sector involvement through partnership, PFI or other mechanisms is a critical component of the urban regeneration process.Todate therehasbeenlittle researchintotheperceptionsoftheprivate sector,reasonsforinvolvementin urbanregeneration andrelationshipsbetween private and public sector actors.Thispaperis basedonfocus group discussionswith actorsinvolvedin the regeneration process.Interpretation, which isfroma qualitative perspective, investigatesfourmain themes namely the rationale for private sector investment in urban regeneration; policy mechanisms to lever private sector investment; the "nancing of urban regeneration; and the alleviation of risk.

Introduction

          An integral part of the urban regeneration process is the role performed by the private sector in terms of stimulating property development and investment. The use of capital within regeneration raises the question of access to and availability of "nance, indeed the more extensive the scale of the development, the greater the dependence on private investment. However, from the private sector perspective there is a perception that urban regeneration projects are risky with a lack of information about the value of assets which, given the need for "nancial prudence, can lead to the by-passing of potential opportunities.

         The refocusing of urban policy in the 1990s is associatedwiththeshiftinemphasisfromproperty-ledregeneration towards a broader-based partnership agenda with a focus upon community interest as exempli"ed by City Challenge and the Single Regeneration Budget (SRB) programmes. While both of these initiatives are based on the concept of bidding, a central theme of the former was the need for the local authority to forge e!ective partnerships with the private sector, voluntary organisations and community groups * a philosophy reinforced by the latter's emphasis upon the role of local communities (Adair et al., 1999). This approach was underpinned by the Way Forward (DETR, 1997a)1 suggesting a stronger focus on social aspects of urban renewal. The comprehensive holistic approach is reemphasised in the Urban Task Force report (1999a) which advocates successful urban regeneration founded upon strong democratic local leadership, public participation and the use of public "nance to attract increased private investment. In this context the continuing role of private "nance in funding existing programmes together with the new Regional Development Agencies (RDAs) is seen as a central element in realising e!ective urban regeneration. The attraction of signi"cant private sector "nancing for urban regeneration is a major challenge for government given the barriers perceived by institutional and other non-investors in urban regeneration (Adair et al., 1998).

           The need for e!ective urban regeneration re#ects the critical economic role played by cities in England today. In 1991 urban areas were the home of 90% of the total population providing for 91% of the total economic output and 89% of all the jobs. The maintenance and improvement of the economic strength of towns and cities is therefore critical to the competitive performance of the country as a whole. The physical, economic and social decline of inner city areas over the past three decades coupled with the increasing growth of the suburbs has resulted in growing pressure for more e!ective urban regeneration as well as renewed interest in urban management as a critical component in the re-creation of economically competitive environments (Urban Task Force, 1999a). It is recognised that if these objectives are to be achieved, there is a need for increased partnership between public and private interests. However, in spite of the wealth of literature on urban regeneration, relatively little knowledge is available on the nature of private sector investment, the actors in the process and the conditions under which investment will or will not take place.

          This paper draws upon research undertaken by the authors and funded by the Joseph Rowntree Foundation. The study involved a comprehensive analysis of both investors and non-investors in urban regeneration across a number of major cities in Great Britain. The current paper examines some of the qualitative "ndings stemming from the research and in particular draws upon evidence debated at a series of focus groups held in Manchester, Newcastle-Upon-Tyne and London (Lee Valley) to examine the perceptions of participants regarding the e!ectiveness of private sector "nance in urban regeneration. While focus groups have become an accepted technique in a wide array of environments including research (Stewart and Shamdasani, 1990), their application to date within planning has rested more with social policy matters rather than with development/investment-related issues. In this respect this research provides an important insight into the behavioural aspects of those involved in urban regeneration.

           In accordance with theoretical considerations regarding the conduct of focus groups (Kitzinger and Barbour, 1999)the research involved a series ofsuch meetings, nine in total. The strategy adopted for each location included a public sector group comprising representatives from central and local government, urban development corporations and other agencies. The private sector grouping consisted of developers, investors, "nanciers, agents and occupiers. A third mixed group of representatives from both the public and private sectors was undertaken to explore cross linkages of opinions and issues concerning the "nancing of urban regeneration.

          The paper draws together the main themes of the focus group discussions examining principal issues such as private sector investment, policy mechanisms, "nancing urban regeneration and risk. Conclusions are drawn regarding the most e!ective mechanisms for attracting private sector "nance into urban regeneration in particular the conditions conducive to private sector investment and the mechanisms for the alleviation of risk.

Attracting property investment into urban regeneration locations

           In fragile property markets, of which urban regeneration is an example, the private sector is cautious about investing particularly where the levels of income and capital growth are perceived to be limited (Amin and Thrift, 1995). Whilst the planning process has often been used to prevent or curtail peripheral urban expansion, more positive policies are required if the risk factors of developing in urban regeneration locations are to be overcome. Traditionally such areas have been considered by the private sector as zones of risk and uncertainty. Urban regeneration needs to demonstrate a positive return on private sector investment and through the use of public resources pump-prime much larger sums of investment.

          The need for some form of public sector intervention, the way in which this is channelled and the respective roles of the private and public sectors have been the subject of debate for well over the past 20 yr. Indeed the precursor of a series of radical regeneration measures aimed at addressing these issues can be traced back to the 1977 White Paper on Policy for the Inner Cities (DOE, 1977). In the 1980s, Urban Development Corporations (UDCs) were hailed as the #agships epitomising property-led urban regeneration (Healey et al., 1992; Imrie, 1992; Turok, 1992; Imrie and Thomas, 1993; Robson et al., 1994). However, by the early 1990s a refocusing of urban policy sought to address a broader-based agenda exempli"ed by City Challenge, SRB and English Partnerships. These programmes are recognised as having made a signi"cant contribution to urban policy through fostering e!ective partnerships across a wide range of bodies; integrating departments and funding strategies; advocating a regional approach; inter-relating economic, social and environmental aspects of urban decline; and emphasising the importance of monitoring and assessment of expenditures (Parkinson, 1997). These themes continue to underpin government policy as outlined in the discussion paper, The Way Forward for Regeneration (DETR, 1997a), which focuses on the need for a strategic approach; e!ective partnerships and co-ordination; better targeting and concentration of resources; competition and results; ensuring value for money and more imaginative use of "nancial and non-"nancial mechanisms.

چکیده

مقدمه

جذب کردن سرمایه گذاری های املاک برای مکان های بازسازی شهری

روش شناسی

منطق برای سرمایه گذاری بخش خصوصی

مکانیزم های سیاسی برای استفاده کردن از سرمایه گذاری های بخش خصوصی

تامین مالی بازسازی های شهری

کاهش ریسک در بازسازی های شهری

جمع بندی

منابع

Abstract

Introduction

Attracting property investment into urban regeneration locations

Methodology

The rationale for private sector investment

Policy mechanisms to lever private sector investment

Financing of urban regeneration

Alleviation of risk in urban regeneration

Conclusions

References